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一个可供选择的房地产政策组合

来源:久久出租厂房网 查看:1788次 发布时间:2012/9/20 10:25:00

经过前面五期的分论,现在我们可以对“敞开供地+敞开企业融资+限时开发+累进房产税+促进房屋流通”这样一个政策思路作出综述。这个思路的指导思想是扩大供应并抑制超额需求,使我国的房地产市场在薄利多销中快速发展,积极服务于国家的城市化进程。

  银行和股票市场直接向开发商提供正常的、低成本的资金,以使其?#24515;?#21147;购地盖房,这种做法既能扩大房屋供应,降低开发成本,又不会诱发新的购房需求,?#29616;?#30446;前以买方按揭贷款为主的融资方?#25581;?#20248;?#38477;?#22810;。在?#25910;?#30475;来,这是首先务必需要实行的。目前土地市场交投不振,一个重要原因是开发商手里缺少资金。重申一遍,这是促使房价上涨的潜在因素,它绝不表明盖房子是无利可图的。限制向开发商直接供应资金的政策极为愚蠢,而目前关注此事者寥寥;?#25910;?#35201;借此机会再次大声疾呼!

  开发商有了买地的钱,国?#20197;?#35201;同时取消18亿亩耕地红线,向开发商敞开供地,并且限时开发。“限时开发”政策是这些年?#23548;?#25720;索的一个重要收获。由于国家目前是城市土地唯一的所有者和供给者,可以运用它的合?#26082;?#21033;,来推行这一条款,从而避免触及任何有关产权的法律问题。有了这个限制,开发商就会慎重参与土地竞标,就不会不顾资金约束而盲目拿地,土地也就会落到既真正?#24515;?#21147;进行开发、又有?#23548;?#24320;发意向的企业手中。这条措施可以防止在开发商?#31181;行?#25104;巨大的闲置土地存量,所以必然就会节约土地。当前的问题可能在于,“限时开发”的条款执行得不够严格,不够透明,长官意志和暗箱操作盛行。为此,?#25910;?#24314;议强化土地交易和开发情况的信息披露,并在各个城市设立由?#29992;瘛?#36141;房者和相关政府部门联合组成的公开的委员会,监督土地出让合同的执行情况。“限房价、竞地价”的设想则断不可行,因为它鼓励的是制造豆腐渣工程。这是一?#20013;?#24335;主义的消极政策。

  在需求管理方面,?#25910;?#21516;其他大多数作者一样,支持以累进的房产税替代现行的限购政策。房产税的优点之一:它是一种灵活的数量型调节手段。扣除一定的免税面积之后,超额的住房面积,应当按年缴纳税收。占用住房面积越大,则税率越高。边际税率可以高到什么程度呢?参照国外个人所得税的范例,这一税率在理论上其实不必设立上限;总之,以足以遏制超额需求、从而实现房价的调控目标为原则。

  如果以上各项措施都能得以实行,大家就会换个眼光来重新预估未来,目前囤积在房主手上的大量空余住房就会松动。为此,要撤除妨碍房屋二级市场交易的各项壁垒,以便存量住房回吐市场。现有房屋开发与交易?#26041;?#30340;各项税费应予以逐项检视,能废除的应尽量废除。其中,房屋交?#23376;?#19994;税应首先尽快予以?#29616;埂?#25105;们要打击的是房屋投机炒作,而不是房屋交易本身。除前文论述之外,打击房屋交易的政策至少还错在两处:1、房屋开发周期较长,作为一种实体产业,原本就对各类调控措施不敏感(像金融市场那样);若再限制交易,各项调控措施的效果要到何时才能显现出来呢?一项政策五年前出台,五年后出效果,假如这样的话,调控工作本身还有可行性吗?2、退一步讲,即使要对交易有所限制,也应等到目前大量空余房基本消化完?#29616;?#21518;,才能着手进行;岂能在这个历史性进程?#24418;?#23637;开之前先行限制交易?!这不等于是在帮助投机者锁仓吗?我们可以再次发现,这样的政策完全是?#26174;?#21271;辙!

  上述政策组合,可以帮助我们同时实现两个目标:一是确保房地产业基本上实行市场经济体制,二是使得房地产市场可以实行?#35782;?#30340;政府调控。在此政策配?#36739;攏?#22823;部分结构性干预措施均得以撤除,政府手握土地供应数量、房产税率和按揭贷款比率三个数量型调节工具,可以根据经济运行情况灵活地、方便地进行宏观调节,以便实现其想要达到的任何目标。这样的方法,要比诸如经济适用房等政策简便易行得多。

  一些读者对于“敞开土地供应”一条尤其担心,这是一种很深的误解。土地并不是不要节约,但是,节约土地主要应当通过房产税政策来体现。如果我们认为节约土地极端重要,则可?#28304;?#24133;度提高房产税的边际税率,可以实行其他国家都从未实行过的高税率。也就是?#25285;?#35201;把好需求的闸门;这才是关键。以往的做法是死把住土地关,同时以低首付比例等措施?#20013;?#35825;惑需求增长,这怎么能不引发泡沫呢?这就好比吃饭的道理:一个人要是每顿饭都吃七成饱,他就总是处于饥饿状态,总在追求食物;现在,我们让他敞开肚皮吃,看他有多大饭量,他反而就不那么稀?#31508;?#29289;了。由此新增的食物供应其实并没有多少。担心敞开供地就会造成失控的人,正是忽视了这个道理。投机者买进还是卖出,全看政府的政策。因为以往的政策不正确,所以他才选择囤积房屋。政策对头了,存量房不但不会坚守,反而会出笼。房子需要一间间地盖,土地只能一块块地供,又怎么会失控呢?再者,即使形成了短期的过剩,随着城市化的继续进行,很快?#19981;?#28040;化掉。

  把房价降下来,是我国经济的当务之?#34180;?#25151;价高涨,万物涨价,工资高企,既损害了投资环?#24120;?#21448;抑制了城市化进程。反之,房价降低了以后,低位的房屋需求还是很旺盛的,这就可以在?#21512;?#20004;旺中继续带动其他产业的发展。请注意,房地产业对其他行业的积极带动作用,主要体现在房屋数?#21487;希?#20307;现在建造更多的房屋并使之有人居住,而不是体现在高房价上。通过制造和维持资产泡沫来发展经济的论调,纯属歪理邪说。

  另一方面,假如房价近期降下来了,是不?#21069;?#25324;以上措施在内的各项政策就毋需再推行了呢?这就涉及房地产调控中的另一种错误倾向,即仅仅以房价为调控目标,而忽略行?#30340;?#22522;本体制的调整和建设。调控进行了这么多年,连相关的统计制度至今都未能得以完善。管理部门天天专注于观望房价。房价如果控制住了,那么其他工作?#25237;?#19981;用做了;要是没有控制住,便赶紧临时抱佛脚,其他什么“规则”也?#25237;?#19981;管不顾了。正是在这样的心态之下,应该做而?#24418;?#20570;的事情才被称作“政策储备”的;也正是在这样的?#25165;?#20043;下,时间一天天白白地流逝,现在回头一看,各项体制机制大都在原地踏步,房价也没有真正降下来多少,而相关行业却已经因为需求增长放缓而陷入了困?#22330;?

  最后要声明的是,以上政策建议绝不意味着?#25910;?#21453;对对我国的土地制度和农村的集体所有制进行?#25345;指?#26412;性的改革。不过,?#31471;?#35299;不了近渴。在现有的政策框架内,国家的宏观调控还是大有可为的,房价也是完全控制得住的。假若尚不能把现有的制度潜力予以充分发掘,又何谈更深层次的改革?反之,这个行?#30340;?#30340;体制机制逐步理顺了,局面安定了,才能为下一步的深度改革赢得空间。







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