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激活房地产金融改革

来源:久久出租厂房网 查看:1491次 发布时间:2012/9/8 13:39:00

在中国房地产严厉调控下,地产金融政策技术的运用显得自相矛盾,遭遇了与地产市场一样的尴尬,也使地产金融风险有进一步增大的危险,要使房地产调控进入良性循环的轨道,要有稳定的房地产金融政策,更重要的是要建构?#34892;?#30340;资金细分平台,充分借助证券化技术等,对房地产金融进行改革。

  目前,房地产金融运行的一些指标反映了房地产政策紧缩的效果,另一些指标则与紧缩政策有相悖之嫌。在稳增长和调结构难以平衡的大背景下,地产金融和地产市场一样尴尬。

  地产政策遭遇尴尬

  前不久,央行在降准和降息的同时,强调要坚持房地产紧缩政策,严格把控资金进入房地产的准入门槛,继续实施差别化房贷政策。

  这样的政策无疑将意味着:地产企业的资金紧张状况会?#20013;?#19979;去。但是事实上,房地产信贷开始出现流动性回暖的趋势,贷款的回升冲动很强。从个人按?#19994;?#36208;势看,尽管上半年大多数月份里的个人按揭累计同比增长率仍为负值,但是幅度已经明显收窄,且其趋势与国内贷款极为类似,即反映出了与货币流动性同步回暖的态势。

  通过分析房地产开发的相关投资结构数据,发现回暖资金可能已经进入了投机和投资领域。从住宅投资的结构增长情况看,房地产开发投资增速降幅的走缓,似乎得益于别墅高档公寓开发投资的回暖。而住宅投资增速趋于止降的重要因素是别墅高档公寓开发投资增速的止降回升。

  由此推断,货币流动性回暖中分流入房地产市场的资金进入投机性和投?#24066;?#39046;域的概率较大,紧缩性的房地产政策正遭遇尴尬。

  地产金融风险堪忧

  自国家实施房地产紧缩调控以来,中国房地产企业的资金压力日增,逐渐步入下坡路。房地产企业老板“跑路?#20445;?#25151;地产企业破产事件时有发生便是例证。国?#30097;?#21322;年统计信息表明,上半年房企销售业绩大多出现同比?#38505;牵?#19988;大型房企的市场份额增长明显。但同时,大多数房企净利润令人堪忧。截至2012年7月16日,在已经披露的49家房地产上市企业中,其中28家房企出现亏损或利润下滑,已接近六成,其中亏损房企就有13家。
  在中国房地产严厉调控下,地产金融政策技术的运用显得自相矛盾,遭遇了与地产市场一样的尴尬,也使地产金融风险有进一步增大的危险,要使房地产调控进入良性循环的轨道,要有稳定的房地产金融政策,更重要的是要建构?#34892;?#30340;资金细分平台,充分借助证券化技术等,对房地产金融进行改革。

  在房地产?#20013;?#32039;缩的背景下,银行业房地产相关贷款质量反而在改善。面对这一事实,银监会依旧丝毫没有对房地产贷款的风险掉以轻心,在其年报和银行业季度运行分析报告中,房地产贷款风险一直是其重点关注的风险点之一,并明?#26223;?#25324;严格监管、压力测试等在内的诸种防控手段。在?#20013;?#21521;好的房地产信贷质量面前,银监会表现出来的高姿态或许可以理解为,银行业房地产贷款的真实质量,并没有像公开披露出来的数据那样令人高枕无忧。

  同样,房地产信托的风险也没有银行业那么好看的数据。由于目前中国房地产信托依然对于信托人的债权实行刚性兑付,在2010年、2011年大幅增长的房地产信托的兑付压力在今明两年?#20013;?#23384;在。在今年前5个月时间里,已经有中诚、中融、渤海和山东信托等18家信托公司的32款房地产信托产品出现提前清盘现象,涉及金额达53 .51亿元。尽管这些已经暴露的风险还只是个别机构的流动性风险,尚未涉及行业性的兑付风险乃至系统性风险,但在可能?#20013;?#30340;紧缩房地产调控政策下,类似风险的进一步暴露对信托业的?#36136;?#21518;果不容小觑。

  央行在今年下半年实施降息和降准的概率很大,货币流动性回暖的趋势可能会进一步走强,以?#31181;?#25237;机和投资为着力点的房地产紧缩政策的“空调”之虞将更趋现实,其症结是目前还很难避免流入的资金进入投机和投?#24066;?#25151;地产领域。下半年房地产企业重温2009年年初旧梦的可能性极小,也就是说,房地产资金的风险状况不太可能有?#27490;?#30340;改观。

  地产金融期待改革

  首先,要继续稳定和强化既定的房地产政策,是继续稳定相关参与者特别是房地产投机和投?#25910;?#25919;策预期,引?#35745;?#29702;性参与房地产市场并成为房地产市场积极的建设者和推动者的基本前提。

  目前,中国房地产政策的不稳定已成为事实,使建立稳定的房地产政策显得格外重要。2009年以来的房地产调控中,首套房贷利率随意变动,使调控目标难以?#34892;?#33853;实。此外,首套房贷和二套房贷具有相同的风险权重,同样会引发困惑并形成误导。中国制定的房地产政策必须以主要满足中低收入者住房需要为目标,比如要优先满足保障房建设需要的土地供应政策,建设、分配及融资政策,以及首套房贷利率优惠政策和差别化房贷政策,即对首套房贷和二套房贷要有不同的政策。
  在中国房地产严厉调控下,地产金融政策技术的运用显得自相矛盾,遭遇了与地产市场一样的尴尬,也使地产金融风险有进一步增大的危险,要使房地产调控进入良性循环的轨道,要有稳定的房地产金融政策,更重要的是要建构?#34892;?#30340;资金细分平台,充分借助证券化技术等,对房地产金融进行改革。

  其次,要建构?#34892;?#30340;资金细分平台,确保有限资金能运用于消费性住房。其核心是细分针对房地产领域的各种房贷产品,建立科学的甄别、统计、披露和评价体系。实际上,目前的首套房贷、二套房贷、多套房贷,以及投机性、投?#24066;?#25151;地产开发融资,消费性房地产开发融资等产品,没有进行?#34892;?#32454;分和相应的划分、统计和披露,因而无法?#34892;?#35780;价差别化的房地产金融政策以及落实的效果。

  然而实际情况是,大量资金?#36816;?#35859;支持保障房、消费性的名义,行了房地产投机之实。其主因在于没有推出?#34892;?#23454;施方案,造成迄今依然见不?#25509;?#24046;别化政策对应的数据信息,如首套房贷的规模、改善型房贷的数据及投机型房贷的数据等。而这些工作应由银监会牵头,并在尽可能短的时间里完成,只有这样才能从源头、机制和可操作等方面,堵住投机性资金向房地产领域的流入,促进房地产市场真正走向稳健均衡发展之路。

  最后,还要借助证券化技术防控房地产资金风险。目前,房地产信托资金风险已经是不争的事实。以往上演的所谓“松绑”或“救市?#20445;?#20855;体手段诸如迟?#26144;?#20184;、注入流动性、激励购房、放纵房价?#38505;?#31561;,在导致房地产市场迅速升温的同时,也为房地产信贷埋下更大的风险隐患。?#34892;?#23545;策即将这些贷款或债券资产证券化,业内外已经达成共识,?#19981;?#24471;了有关决策层的认可。

  6月初, 央行、银监会和财政部发布了《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,在停止试点4年之后重启中国资产证券化之旅,而且通过一些特殊手段防止证券化技术的滥用和风险的放大。根据通知,对房地产有利的是房地产贷款和房地产信托资产均可作为合格的发起资产证券化的基础资产池中的资产。而不利因素则是首期额度有限,仅有500亿元。二期额度未知且准期未知,要真正搭上资产证券化这班车,有多少资产能够搭?#38505;?#29677;车,还需要好运气。

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